Ответственность застройщика

Вы долго к этому шли, и вот наконец, собрав необходимую сумму (возможно даже взяв кредит), одним росчерком пера расстались с деньгами и пополнили ряды дольщиков (участников долевого строительства).  Теперь остается совсем немного подождать, благо дата сдачи объекта четко определена в договоре. Но вот наступает час «Х», а телефон молчит, никто не спешит приглашать вас для торжественного вручения ключей от вожделенной квартиры. Дни идут, и вот уже вы , терзаемый недобрыми мыслями, начинаете накалять телефон застройщика с единственным вопросом – «Когда»? Менеджер, та самая милая улыбчивая девочка, которая показывала красивые картинки с вашим будущим домом, рассказывала, как вам повезло и любезно наливала кофе, вдруг превратилась в редкостную хамоватую мегеру, не желающую ничего знать о вашем существовании…

Знакомая ситуация? Большинство дольщиков в нашей стране сталкивается с нарушением сроков сдачи объекта застройщиком. Проблема настолько распространена, что меня скорее удивит своевременная сдача объекта.

Сначала разберемся какая ответственность за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства предусмотрена законом.   Отношения застройщика и дольщика регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Пунктом 2 ст. 6 указанного закона предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

            Чтобы было понятнее, разберем на конкретном примере.

Допустим вы купили квартиру за 4 000 000 рублей, просрочка составляет 90 дней, ставка рефинансирования на январь 2017 г. составляет 10%. Рассчитаем размер неустойки:

Приятный бонус на начало ремонта, не так ли? Есть еще хорошая новость – на отношения «застройщик – дольщик» распространяется действие закона «О защите прав потребителей» (при условии, конечно, что вы физлицо и квартира куплена для личных некоммерческих нужд). Из этого закона нам интересна норма  п. 6 ст. 13, согласно которой суд взыскивает в пользу потребителя (в данном случае дольщика) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Т.е. к вышеуказанной неустойке плюсуем 120 000 р. А еще можно заявить моральный вред (ст. 15 ЗоЗПП),  расходы на оплату услуг представителя, компенсацию переплаты по ипотечному кредиту и расходов на аренду квартиры (при наличии таковых).  Но и это еще не все (прям как продавец в магазине на диване), в силу п. 3 ст. 17 истцы по  искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины (она взыскивается с ответчика). Кроме того, п. 2 ст. 17 ЗоЗПП наделяет нас правом на выбор подсудности – можно обратиться с иском в суд по своему месту жительства. 

Ну, а теперь, когда ваш личный счетчик жадности зашкаливает, я вынужден слегка подпортить картину (я же обещал говорить вам правду).  Есть в ГК РФ удивительная ст. 333 согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  Суды довольно своеобразно применяют эту норму. По практике могу сказать,  будьте готовы, что «его честь» резанет вам неустойку в два раза и не станет утруждать себя объяснением мотивов своего решения. Между тем такая практика прямо противоречит правовой позиции, изложенной в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.12г. "О рассмотрении судами гражданских дела по спорам о защите прав потребителей", согласно которой применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Таким образом если ответчик не явился (что не редкость) или явился, но не ходатайствовал о снижении неустойки, судья не вправе по своей инициативе снижать ее размер. 

Но даже в самом плохом раскладе, сумма стоит того чтобы за нее побороться. В приведенном выше примере это 120 000 – 150 000 р.  

Что-то очень много букв получилось, придется разделить статью на две части теоретическую и практическую. Во второй части вы получите ответ на главный вопрос – что делать.