Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Риски. 

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. содержит императивные нормы, регулирующие порядок оформления правоотношений граждан-соинвесторов и застройщиков, последние достаточно часто позволяют себе отклоняться от его требований. В частности п. 2 ст. 1 указанного Закона содержит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов не введенных в эксплуатацию: 

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска жилищных сертификатов;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. 

 Однако очень часто застройщики используют иные схемы привлечения денежных средств граждан, противоречащие законодательству. Одна из самых распространенных схем – это продажа строящейся квартиры по предварительному договору купли-продажи. О проблемах связанных с этим  расскажу в этой статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры 

Схема привлечения денежных средств выглядит следующим образом. Застройщик (или его агент) заключает с гражданином-инвестором (покупателем) Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, в соответствии с которым покупатель обязуется внести обеспечительный платеж, а продавец обязуется в будущем (конечно же светлом) заключить с покупателем основной договор купли-продажи. Сумма обеспечительного платежа по предварительному договору является стоимостью квартиры и, впоследствии, идет в зачет оплаты по основному договору. Что же получает покупатель, оплатив стоимость квартиры?  А получает он лишь право  требовать заключения основного договора купли-продажи но, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком.

   В отличие от договора участия в долевом строительстве, предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость.

     Таким образом, покупатель оказывается заложником ситуации, реализация его права собственности в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания зарегистрировать на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на покупателя.

        Предварительный договор, как правило, не содержит информации ни о сроках завершения строительства, ни тем более, о сроках передачи квартиры покупателю. Единственный срок, который указывается, это срок заключения основного договора. И выглядит этот пункт примерно так: «Продавец обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения Продавцом права собственности на квартиру направить покупателю уведомление о необходимости подписания Основного договора». Т.е. формулировка всегда позволяет продавцу уклониться от ответственности за нарушение сроков передачи квартиры, т.к. конкретных сроков в договоре не прописано. Между тем, условие о сроке передачи квартиры покупателю является обязательным в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ, и именно за нарушение этого срока наступает ответственность Застройщика в виде неустойки (п. 2 ст. 6). 

   По предварительному договору покупатель лишается возможности требовать передачи квартиры в конкретные сроки и, как следствие, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры тоже нельзя.

        Следующий негативный фактор, который сопровождает покупателя по предварительному договору это риск двойных продаж. Это связано с тем, что предварительный договор, в отличие от договора участия в долевом строительстве не подлежит обязательной государственной регистрации. Наличие зарегистрированного договора участия  в долевом строительстве не позволяет зарегистрировать другой договор на тот же объект. Проконтролировать же заключение предварительного договора только с ним одним покупатель не может.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры многократно увеличивает риск двойных продаж.

        Согласно п. 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Это норма дополнительно защищает интересы граждан. 

   Предварительный договор не регулируется законодательством о защите прав потребителей и, как правило, не содержит дополнительных гарантий для покупателя в виде неустоек и штрафов за нарушение продавцом своих обязательств.

       Характеристики недвижимости, указанные в предварительном договоре, обычно не позволяют конкретизировать объект сделки по основному договору. На практике это может привести к изменению параметров объекта по завершении строительства, например, площади, конфигурации и т.п. 

   Предварительный договор не конкретизирует объект сделки по основному договору.

       В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность застройщика заключить с покупателем основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. 

   Срок действия предварительного договора 1 год, если иное не определено договором.

    Нередко застройщики с целью максимально сократить свои риски применяют схему реализации квартир по предварительному договору не на прямую, а через компанию посредника на основании агентского или иного договора. Это обстоятельство делает покупку еще более рискованной, т.к. существенно осложняет проверку юридической чистоты сделки. Возможность реализации своих прав агентом, всегда связана с выполнением каких-либо обязательств перед застройщиком. Кроме того агент и застройщик, как правило, являются взаимозависимыми компаниями (не юридически, но фактически). Ликвидировать компанию-агента с уставным капиталом 10 000 рублей, списав на нее все обязательства,  гораздо проще и разумнее, чем серьезную компанию-застройщика с многомиллионными активами.

   Предварительный договор часто заключается через посредника, ответственность которого минимальна.

   На законном основании предварительный договор может быть подписан, когда строительство дома завершено и он введен в эксплуатацию, по право собственности застростройщика/инвестора не оформлено по какой либо причине. Использование данной схемы на стадии строительства противозаконно и может повлечь ответственность виновного лица по ст. 14.28 КоАП РФ.

Если Вы все-таки приобрели или собираетесь, в отсутствие других подходящих вариантов, приобрести квартиру по предварительному договору, не отчаивайтесь. В настоящий момент сформирована положительная судебная практика в пользу покупателей, при соблюдении определенных условий. Однако не стоит забывать, что это сделка с повышенными рисками, требующая максимально пристального внимания со стороны специалистов.

       О том, как признать право собственности на недвижимость, если застройщик не торопиться выполнять свои обязательства, поговорим в следующей статье.